158亿元资金、18万平方公里，这是今年深圳重金整备土地的具体计划，用以缓解深圳土地告急的现状。

    7月5日，《深圳市2013年度土地整备计划》（以下简称《计划》）正式公布了今年深圳市土地整备、房屋征收及开展土地投融资的相关计划。

   《计划》确定，2013年度安排土地整备项目17个，通过整备完成18平方公里建设用地，土地整备资金合计157 .45亿元。到2015年，深圳要力争通过土地整备释放150平方公里建设用地。

   “新增可建设用地不足一直是深圳产业转型升级的瓶颈，必须通过加强土地整备，更好地挖掘土地供给潜力，盘活土地存量主要有两条途径，政府主导的土地整备和市场主导的城市更新。”深圳市规划国土委主任王幼鹏表示，通过土地整备释放出18平方公里的土地，将用于深圳产业发展、住房建设、公共设施建设等方面。

释放1 8平方公里土地

    无地可卖一直是深圳土地市场的一大尴尬，根据深圳市规划国土委的资料，深圳今年上半年仅有光明新区在1月份出让了一块居住用地，起始价为8亿元，土地成交价为14. 1亿元，溢价6亿元，接下来一直到 8月份，再无居住用地可卖。

    因此盘活存量土地成为深圳最为迫切的工作，也是深圳在去年成立国内首个土地整备局的主要原因。根据《计划》，今年深圳将整备出18平方公里的建设用地，这对于寸土寸金的深圳来说，简直是沙漠甘霖。

    深圳今年安排的土地整备项目17个，安排年度资金125.45亿元;安排年度土地融资还本付息资金32亿元，土地整备资金合计157.45亿元。

    今年土地整备将重点推进大空港、大沙河创新走廊、坝光新兴产业基地、龙华新城、华为新城、光明新城、坪山新城和国际低碳城等战略发展地区的土地整备;重点保障华为科技城、莲塘口岸、长安标致、平湖金融产业基地等市、区级重大项目的整备。

   《计划》还规定，今年将重点推进保障性住房用地的整备，着力推进轨道三期、教育、文化、医疗卫生、养老设施等公共服务设施用地的整备，推进幸福城市建设。同时，为保障2013年度保障性住房用地及招拍挂用地的供应，规定各区要优先开展产业、居住、商业服务业设施用地的整备工作。

    在去年成立的土地整备局主要综合运用收回土地使用权、征转地历史遗留问题处理、填海造地等多种方式，对零散用地进行整合，并进行土地清理及土地前期开发，统一纳入土地储备。

    正是通过这种方式，深圳仅在2011和2012年，便完成了土地整备67平方公里，其中1万平方米以上成片优质用地占储备土地96%以上，去年实际完成了20 .1平方公里的土地整备。

    按照“十二五”规划，到2015年，深圳要力争通过土地整备释放150平方公里建设用地。

但是，土地整备也一直面临资金压力。

   《计划》显示，今年土地整备每天就要花4313. 69万元，这使得深圳市市长许勤曾一度向各银行求援，请求优先保证深圳土地整备资金需求。

    中国房地产报记者还从《计划》中获悉，今年深圳市土地整备总投资177 .45亿元，包括往年累计安排资金约20亿元、2013年度新安排国土基金及政府统筹资金59 .45亿元和土地融资98亿元，其中的98亿元是深圳市规划国土委与以国开行深圳分行牵头的银团签署的融资合作。

土储开源依赖城市更新

    除了通过政府主导的土地整备来盘活存量土地外，城市更新则成为深圳另一条重要的土地盘活渠道。

    根据今年深圳市规土委公布的土地出让计划，深圳的商业和住宅用地供应，都主要依赖城市更新项目。

    在7月5日由第一太平戴维斯主办的“深圳旧厂房改造与城市更新研讨会”上，原先预计50人左右的论坛最后竟到场200余人，其中政府城市更新部门、开发商、旧村业主之间的互动程度堪称盛况，最根本的原因就是城市更新正在成为深圳房地产发展的主要趋势，也是房企获得土地储备的重要途径。

“深圳今年只出让了一块住宅用地，而且接下来很长一段时间，都不会有住宅用地的出让，但开发商要发展，就一定要有土地储备，那么拿地的渠道就只有转到城市更新项目上了。”第一太平戴维斯中国南区助理董事吴睿透露，越来越多的房地产企业都设立了专门的城市更新部门或专业公司，有些房企的土地储备有六至七成是来自城市更新项目。

    资料显示，华润置地华南区域近1000万平方米的土地储备中，有800多万来自于城市更新项目储备，而佳兆业则有逾1000万平方米的城市更新土地储备，依托招商局的招商地产，目前在深圳的土地储备中城市更新项目占了5/6；远洋地产在2011年也借道城市更新入主深圳，在深圳龙岗拿下了一个50万平方米的旧改项目，其他诸如京基集团、卓越集团等民营企业均有大量的旧改土地储备，包括万科在深圳的新增土地储备中，也开始涉及旧改项目。

    在今年深圳市安排建设商品住房6万套中，有一半供应是来自对存量土地的盘活即城市更新的建设，这意味着在住宅新增供应中，有一半是来自于城市更新项目，这是一个非常庞大的数字，足以说明深圳目前房地产的发展几乎是依赖于城市更新。

    吴睿也认为，这几个月在北上广三个一线城市频出地王的时候，深圳土地市场出奇的沉寂，因为没有土地出让，地王出现的可能性也几乎是零，开发商转而关注城市更新，而随着深圳城市更新的提速，通过城市更新获取土地也正在成为房地产企业重要的战略方式。

    在《计划》里，政府亦安排3亿元对城市旧工业区、低密度功能区及零星地块进行土地收购，以优化城市结构，促进产业升级，提高土地集约节约利用。

    王幼鹏也表示，深圳新增建设用地越来越少，需要针对存量土地进行开发，而存量土地的二次开发主要包括土地整备和城市更新，土地整备以政府为主导，城市更新则是由市场主导，是深圳盘活存量土地的两条重要渠道。

来源：中国房地产报